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空き家の相続

土地活用で相続対策!アパート経営が節税に有効な理由とは?

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「親族が都心の一等地に土地を所有しており、多額の相続税がかかるのではないか…」と気にされている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

被相続人が所有していた土地を相続する際、その土地の評価額も相続税の対象になります。

ここでは、土地相続に関してこれだけは知っておきたい基礎知識から、アパート・マンション経営をはじめ、相続税対策に有効とされる土地活用の方法を紹介します。

相続した土地の税金はいくらかかる?

相続税とは、被相続人(親や配偶者など)の遺産を受け継ぐ際に、その価値(遺産総額)に対してかけられる税金のことです。

原則として「被相続人が亡くなった日」が相続の発生するタイミングで、この日から3カ月以内に家庭裁判所へ届け出れば、相続放棄も可能です。

相続税には基礎控除があるため、遺産総額が基礎控除額を下回ればかかりません。

しかし、被相続人が都市部に広い土地を持っているなど遺産総額が高額だと、相続税も多額になることがあります。

なお、土地に関しては上手に活用することで評価額を下げ、相続税の軽減につなげることも可能です。

土地の相続税を決める相続税評価額とは

相続税の額は、「相続税評価額」が基準となって求められます。

その評価方法は、土地とそれ以外の資産とでは異なります。

例えば、現金や有価証券などの相続税評価額は「時価」で決まります。

相続する現金が1億円なら、相続税評価額も1億円です。

一方で土地の場合は、その用途などによって評価額は変わります。

購入額が1億円でも、相続税評価額は1億円になるとは限らず、「相続が発生したタイミングで売却したら、いくらで売れるか」が、土地の評価額になるのです。

一般的に、土地の相続税評価額を決める方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

路線価方式について

主に都市部の土地で用いられ、国税庁が毎年発表する「路線価」をもとに土地の評価額を決める方式です。

路線価は1㎡あたりの額が示されていますから、基本的には、路線価に土地の面積をかけて求めます。

なお、三角地や旗竿地のような変形地の場合、補正したうえで算出されます。

路線価方式で求めた価格は、実際の不動産売買取引時価の7割くらいになることが多いようです。

倍率方式について

農地や山林などを含め都市から離れた土地(路線価が示されていない土地)については、倍率方式で求めます。

これは、固定資産税評価額に国税庁が公表する「評価倍率表」に定められた評価倍率をかけて求める方式です。

固定資産税評価額は各自治体の税務課などで、また評価倍率表は国税庁のホームページなどで調べられます。

この場合も、実際の不動産売買取引時価の7割くらいになることが多いようです。

相続税対策の土地活用にアパート経営を選ぶメリット

相続税対策で土地活用を検討されている方なら、「アパート経営が有効」という話を耳にされたことがあるのではないでしょうか。

その理由の一つが、土地は「更地よりも建物付きのほうが、相続税評価額を下げられるから」です。

例えば、更地の土地にアパートを建てると、小規模宅地等の特例の一つ「不動産貸付用宅地」が適用され、最大200㎡までの土地の評価額が50%に下げられます。

なお、この特例は駐車場経営でも適用されるケースがあります。

しかし、アパート経営にはもう一つ、相続税評価額を下げる要素があるのです。

それが「貸家建付地」による評価減。

貸家建付地の土地は、他者が住居として使用しているため勝手に売買ができなくなるなど、土地の利用に制約がかかります。

これが評価額を下げる一因であり、駐車場経営にはない魅力です。

どれくらい下がるかは、その土地の借地権割合や部屋の床面積の割合(賃貸割合)などによって異なりますが、おおむね相続税評価額を2割程度下げることが可能です。

「不動産貸付用宅地」と「貸家建付地」の併用により、評価額を大幅に下げられ、相続税の減額も期待できるようになります。

固定資産税の節税にもアパート経営は有効

さらに、アパート経営は固定資産税や都市計画税の節税にも有効です。

固定資産税は、固定資産税評価額にもとづいて税額が決まります。

この評価額も、アパート経営なら「小規模宅地等の特例」が適用され、税額を抑えることが可能です。

小規模宅地等の特例は、更地の土地には適用されません。

しかし、その土地に住宅を建てると、住宅1戸あたり200㎡までの部分について固定資産税が6分の1に抑えられます。

「住宅1戸あたり200㎡まで」ですから、1棟に4戸あるアパートなら「200㎡×4戸=800㎡」までの敷地が、小規模宅地等の特例に適用となります。

また、これを超える場合でも、「一般用住宅地」とみなされ、固定資産税は3分の1になるのです。

都市計画税についても同様の減税措置があり、住宅1戸あたり200m2までなら3分の1に、200㎡を超える場合には3分の2に減額されます。

「家賃収入」という収益が得られる

アパート経営の魅力は、節税ができるだけではありません。

家賃収入が得られることも、土地活用として有効な理由です。

駐車場経営や定期借地でも他者に貸し出すため収益はありますが、より高い収益を得るならアパート経営のほうが得策でしょう。

例えば駐車場経営の場合、1台の駐車スペースは2.5m×5mで12.5m2の面積が必要になります。

2台分だと25m2で、仮に月極で1台2万円として貸し出せば1カ月の収益は4万円です。

25m2あればワンルームや1Kの広さに相当します。

都心なら最低でも5万円以上の家賃は得られるでしょう。

2階建てのアパートなら10万円になります。

将来的な収益性が期待できる点でも、アパート経営がおすすめです。

アパート経営はリスク対策も重要

このように、節税の点でも収益性の点でもメリットの大きいアパート経営ですが、投資商品ですからリスクがあることも理解しておく必要があります。

その一つが「空室リスク」。

空室が増えれば家賃収入は減ります。

収入が減っても、ローンの返済や固定資産税は変わりませんので、これらの費用が経営を圧迫していく可能性があります。

経営が苦しくなれば、売却という手段もありますが、そもそも収益性の乏しい物件がすぐに売れるとは限りません。

仮に売却できたとしても、その利益に対して譲渡税がかかります。

相続対策でアパート経営を始めても、空室などのリスクで十分な収益が得られなければ、減税できた額よりも多くの資産を失う場合もあるのです。

アパート経営で相続税対策を成功させるコツ

投資にはリスクがつきものですが、そのリスクには対策方法もあります。

例えば、空室リスクへの対策は「立地」が重要なポイントです。

「駅から近い」「周辺に商業施設やコンビニがある」など、賃貸ニーズがある立地かを見極める必要があります。

そのうえで、入居者に人気の「設備」が備わっていることもポイント。

オートロックをはじめセキュリティ設備や、Wi-Fiなどのネット環境、郊外なら駐車場も必須でしょう。

ニーズはターゲット(一人暮らし、ファミリー層など)によっても異なりますので、それぞれの層が求める設備を備えることも必要です。

ちなみに、駐車場を備えたアパートの場合、駐車場用の土地もアパートの敷地としてまとめて登記することで、固定資産税が節税できます。

小規模宅地等の特例が適用される土地であれば、駐車場の固定資産税も6分の1になります。

リスク対策は、経験がものをいう部分もあります。

不動産投資の実績が豊富な不動産会社や専門家に相談することで、最適な土地活用の方法をアドバイスしてくれるでしょう。

まとめ

土地や建物などの不動産は、その活用方法によって評価が大きく変わります。

そして、その評価は相続税や固定資産税の額にも影響を与えます。

何も活用していない更地を所有されている方は、節税に有効な土地活用を検討しましょう。

アパート経営も、相続税や固定資産税を抑える有効な土地活用の一つです。

リスクがあるものの収益性は高く、入居者が途絶えない限りは家賃収入が得られます。

子や孫の世代に「良い資産」を引き継ぐうえでも有効な土地活用法ですので、アパート経営を検討されてみてはいかがでしょうか。

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