田舎の土地活用

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土地活用は田舎でも有効!相続税対策にもつながる田舎の土地活用法

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投稿日:2019年6月20日 更新日:

土地活用といえば、「都会に土地を所有している方の事業」というイメージがありますが、田舎でも土地活用のチャンスは十分にあります。

確かに田舎では、駐車場やアパート・マンションといった需要が少なく、土地活用の種類には限りがあります。

だからといって、相続した土地をそのまま放置していても固定資産税などの費用は毎年かかり続けます。

あきらめずに知恵を絞れば、租税を賄えるくらいの土地活用もできるのです。

田舎の土地は活用できる?負担になる?

それでは、具体的にどんな方法があるのでしょうか。

田舎の土地活用で有益な手段を、いくつか紹介しましょう。

太陽光発電

日当りの良い土地を所有されている方であれば、太陽光発電事業は、いまホットな選択肢です。

実際、休耕地を活用して太陽光発電事業で副収入を得ている農家の方も、結構いらっしゃいます。

太陽光発電事業なら、ビジネスの基本となる「集客」の必要もないですし、場所柄から太陽光を遮るような高い建造物の計画も立ちづらいので、事業として長く成立しやすいのです。

太陽光発電システムの購入や施工など初期費用はかかるものの、一般的には想定される表面利回りは9%前後ですから、10年ちょっとで投資額を回収できます。

資材置き場

建設会社などの事業者に、資材を置くスペースとして貸し出す方法も田舎ならではの土地活用です。

建物がなくても事業を始められますから、初期投資額も最小限。

宅地に限らず農地や市街化調整区域でも活用できます。

また土地の転用もしやすいため、将来的に別の土地活用を検討されている方にも適した方法といえるでしょう。

注意点としては、借手がどんな活用をするかということ。

資材といいながら単なるゴミ置き場とならないよう、利用用途について事業者としっかり話し合うことも大切です。

トランクルーム

資材置き場と似ていますが、幹線道路に面している土地などでは、トランクルームという活用法も一手です。

更地を整備し、コンテナ(トランクルーム)を置くだけで始められますので、初期投資は少なくてすみます。

そのうえ、利回りが高いのもトランクルームのメリット。

場所によっては20%くらい見込めるところもあります。

ただし、田舎だと集客に苦労する可能性が高いです。

賃料を安くするなど、他事業者との差別化を図る工夫が必要でしょう。

賃貸住宅

「田舎暮らし」に憧れて移住を検討されている方は、少なくありません。

居住用の建物がある田舎の土地を所有されている方なら、こうした移住検討者をターゲットに土地と建物を貸し出して賃料を得るというビジネスも考えられます。

一般的に戸建の賃貸住宅は、アパートやマンションより家賃が高く、場所によっては表面利回り10%以上を目指すことも可能でしょう。

一方で、入居者がいなくなれば収益もなくなる空室リスクも高いエリアですから、需要分析など十分に検討する必要があります。

サービス付き高齢者向け住宅

近年は、サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)を、至るところで見かけるようになりました。

その多くは都心ですが、これから需要が増えていくのは確かですから、田舎でもニーズが高まる可能性はあります。

戸建の賃貸住宅と比べると利回りは高くありませんが、それでも表面利回りで5~8%くらいは期待できますし、空室リスクも抑えられます。

とはいえ、初期投資額が高く、サービスを始めた後にはスタッフなどの人件費もかかります。

そもそも、病院や商業施設などが歩いて行ける範囲になければ需要が見込めず、立地条件が限られるのも事実です。

いずれの土地活用にしても、その土地に適しているかを綿密に調べたうえで始めることが成功につながるカギといえます。

特に、多額の初期投資が必要な土地活用法は慎重に検討しましょう。

田舎の土地の維持にかかる費用

都会であれ田舎であれ土地を所有する限り、それなりの費用がかかり続けます。

必ずかかるのが「固定資産税」です。

固定資産税は、固定資産税評価額に一定の割合(1.4%)をかけた額を、管轄する自治体に毎年払わなければなりません。

固定資産税は建物にもかかります。

固定資産税が高いため建物を取り壊すとなれば解体費用がかかりますし、「小規模宅地等の特例」などの減税処置が適用されなくなるため、土地の固定資産税の支払額が高くなってしまいます。

だからといって、建物を守り続けるには維持管理コストがかかりますし、広い庭付きの土地であれば草刈りなどの労力もかかるでしょう。

相続した田舎の土地でも、ただ持っているだけでは出費がかさむだけです。

何らかの事業で収益を得ることも検討してみてはいかがでしょうか。

土地を相続するときは相続税にも注意

田舎の土地を相続する場合でも、相続税がかかる可能性があります。

相続税の計算方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

路線価方式

国税庁が毎年公表する路線価をもとに、相続税の評価額を算出する方法です。

路線価は1m2あたりの価格ですから、路線価×土地の面積が相続税の評価額となります。

なお、路線価は主に都市部でしか公表されないため、田舎の場合は、この方法が使えない土地もあります。

倍率方式

固定資産税評価額に一定の倍率をかけて求めるのが倍率方式です。

固定資産税評価額は、各自治体の税務課などで調べられ、この評価額に国税庁が公表する評価倍率をかけて、評価額を算出します。

農地や山林などを含め、路線価が公表されていない田舎の土地は、この方法で求めるのが一般的です。

いずれの場合でも、実際の不動産売買価格(取引時価)の7割くらいが、相続税の評価額になることが多いようです。

田舎の土地でできる相続税対策

「田舎の土地だから資産価値もないし、相続税はかからないだろう」と思っている方も少なくないでしょう。

相続税には「基礎控除」があります。

固定資産税評価額の低い田舎の土地だと、この基礎控除で相殺され、相続税がかかることは稀有なケースです。

しかし、平成27年に基礎控除額が大幅に下げられ、少なくとも3,600万円以上であれば相続税が課せられる対象となっていますので、よく調べる必要があります。

基礎控除額は、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で算出されます。

法定相続人が多いほど基礎控除額が増えるため相続税がかかりにくくなりますが、相続人が一人しかいない場合、基礎控除額は3,600万円しかありません。

被相続人が広い土地を所有している場合だと、相続税が課せられる可能性もあります。

それに、相続税評価額は土地だけでなく、現金や有価証券なども合算して求めます。

これらの合計額が基礎控除額を上回る可能性もあるでしょう。

ただし、土地は現金や有価証券のように時価で評価されず、活用法によっては評価額を下げることも可能です。

もし遺産総額が基礎控除額を超える場合は、土地活用によって相続税対策ができる場合もあります。

土地活用で相続税と維持費の対策

相続した土地を放置したところで、土地を持ち続けている限り固定資産税などの維持費がかかり続けます。

加えて、遺産総額が基礎控除額を超える場合、何らかの方法で収益を得なければ、最悪のケースだと手放さなければならない資産も出てくるでしょう。

それならば、相続した土地を活用し収益化する方法を見つけ、資産を守る方向で検討してみてはいかがでしょうか。

例えば太陽光発電事業のように、自分が事業者となって収益を得るという方法も一手です。

また、賃貸住宅のように他者に貸し出すと「貸家建付地」とみなされ、土地の相続税評価額を抑えることも可能です。

賃貸住宅と同じくトランクルームや資材置き場も、他者に貸し出す事業ですから、相続税評価額を抑えられます。

条件にもよりますが、このように建物や土地を他者へ貸し出すことで相続税評価額を2割ほど抑えることも可能です。

そのうえ、賃料や利用料が得られますから、維持費の負担軽減にもつながるでしょう。

もし、遺産に現金などの時価で評価される資産が多く含まれる場合、あらかじめ土地活用に投じることで、相続税対策ができるかもしれませんので、検討する価値はあるでしょう。

まとめ

人が少なく需要が見込めない田舎の土地でも、使い方次第では収益化できるチャンスがあります。

何もしなければ、固定資産税などの維持費がかかるばかりですし、ともすれば多額の相続税が課せられることだって考えられます。

こうした経費を軽減し、ご先祖様が残してくれた資産を無理のない程度で守るうえでも、土地活用は有効な手段なのです。

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