空き家売却

土地活用でアパート経営を選ぶメリット、デメリットと成功させるコツ教えます

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投稿日:2019年6月6日 更新日:

名義変更の手続きや売却するのが面倒だからと、何もせずにそのまま土地を相続されている方も少なくないでしょう。

しかし、実際に相続が発生して相続税を試算すると、あまりに高額なため手放してしまった…というケースもよくある話です。

せっかく親から相続した土地なのだから、自分の手で守りたいと思っている方も多いと思います。

そこで検討したいのが、アパート・マンション経営など代表される「土地活用」です。

ここでは、相続税をはじめ各種租税を抑えられる土地活用の方法について紹介します。

土地をそのまま相続すると損する理由

土地を相続する際には、相続税評価額にもとづいた「相続税」を支払う必要があります。

相続税の額は、その土地がある場所や広さなどの要件によっては、数千万円から数億円になることもあります。

しかし、建物を貸家にしたり貸家建付地にしたりするなど、土地活用の方法によっては相続税評価額を抑えられ減税することも可能です。

ここが、現金など他の資産と不動産との大きな違いでしょう。

逆に、手続きが面倒だからと何もしなければ、相続税評価額は変わらないので、相続税を抑えることもできません。

特に更地の場合、何の収益も生み出さない土地であっても多額の相続税がかかることがあります。

もしも、その土地のうえにアパートなどの賃貸物件が建っていれば貸家貸付地とみなされ、相続税評価額を2割程度下げることが可能になるのです。

こうした減税措置の選択肢はいくつもあります。

土地の条件や家族の意向などに沿って適切な土地活用の方法を選び、高額な相続税を少しでも抑える工夫をしていきましょう。

土地には固定資産税もかかる

土地を相続して生じる租税は、相続税だけではありません。

土地を所有する限り毎年生じる固定資産税や都市計画税についても、考慮したいところです。

固定資産税は、固定資産税評価額にもとづいて税額が決まります。

この評価額も、土地の活用方法によっては「小規模宅地等の特例」が適用され、税額を抑えることが可能です。

小規模宅地等の特例は、更地の土地には適用されません。

しかし、その土地に住宅を建てると、住宅1戸あたり200㎡までの部分について固定資産税が6分の1に抑えられます。

また200㎡を超える場合でも、「一般用住宅地」とみなされ、固定資産税は3分の1になるのです。

都市計画税についても同様の減税措置があり、住宅1戸あたり200㎡までなら3分の1に、20㎡を超える場合には3分の2に減額されます。

相続税と同じく、毎年かかる固定資産税や都市計画税も土地活用をすることで節税対策ができます。

被相続者が更地の土地を所有している場合には、子や孫(相続者)の負担を軽減するためにも土地活用を検討しましょう。

相続税対策には土地活用がおすすめ

相続税や固定資産税などの節税に効果的な土地活用の方法は、いくつかあります。

もっとも手軽にできるのが、駐車場経営でしょう。

更地の土地をアスファルトやコンクリートで整備するだけで始められますから、初期投資額も少なく、転用しやすいこともメリットです。

駐車場の場合でも、土地面積が200㎡以下でアスファルトやコンクリートで整備していれば、小規模宅地等の特例が適用され、相続税評価額を2分の1に抑えられます。

やや広い土地を所有している場合には、第三者に土地を貸し出すという方法もあります。

例えば、定期借地。

土地を一定期間(50年間)貸し出して、契約満了になればオーナーに返還されるという土地活用法です。

他者に貸し出すと相続税評価額が抑えられ、相続税の減額も可能です。

どれだけ抑えられるかは残りの借地期間によって異なり、借地期間がこの先長ければ長いほど評価額は低くなります。

収益性の観点でみれば、アパート経営がおすすめです。

更地の土地にアパートを建て、賃貸として貸し出すことで家賃収入が得られます。

駐車場経営や定期借地でも他者に貸し出すため収益はありますが、より高い収益を得るならアパートのほうが得策です。

例えば駐車場経営の場合、1台の駐車スペースは2.5m×5mで12.5㎡の面積が必要になります。

2台分だと25㎡で、仮に月極で1台2万円として貸し出せば1カ月の収益は4万円です。

25㎡あればワンルームや1Kの広さに相当します。

都心なら最低でも5万円以上の家賃は得られるでしょう。

2階建てのアパートなら10万円になります。

将来的な収益性も期待できる点でも、アパート経営がおすすめです。

土地活用にアパート経営を選ぶメリット

収益性だけでなく、アパート経営は相続税や固定資産税対策にも有効です。

まず、相続税について。

アパートは、所有している土地を自分で使うのではなく、他者に貸し出す「貸家建付地」とみなされますから、相続税評価額を約2割抑えられます。

さらに、アパートのような貸付事業用宅地でも、住宅1戸あたり200㎡までであれば小規模宅地等の特例が適用されます。

これによって、土地に対しては2分の1に、建物についても約3割の減額措置が受けられます。

アパートを建てずに多額の現金を相続するよりも、トータルで見ればアパートのほうが相続税を抑えられることになるのです。

次に固定資産税について検討しましょう。

更地の土地に建物を建てると土地の評価額が下がることは、先ほど説明しました。

固定資産税は6分の1に抑えられます。

ちなみに、小規模宅地等の特例には「住宅1戸あたり200㎡まで」とありますが、仮に1棟に4戸あるアパートなら「200㎡×4戸=800㎡」までの敷地が適用となります。

ここで注意点として、アパート経営が3年以内の事業者は小規模宅地等の特例が適用されません。

相続対策でアパート経営を始めた方が3年以内に亡くなり、そのアパートを相続した場合には、軽減措置を受けられないことがあるので、注意しましょう。

このように、節税の点でも収益性の点でもメリットの大きいアパート経営ですが、投資商品ですからリスクがあることも理解しておく必要があります。

土地活用にアパート経営を選ぶデメリット

その一つが「空室リスク」。

空室が増えれば家賃収入は減ります。

収入が減っても、ローンの返済や固定資産税は変わりませんので、経営を圧迫していく可能性があります。

経営が苦しくなれば、売却という手段もありますが、そもそも収益性の乏しい物件がすぐに売れるとは限りません。

仮に売却できたとしても、その利益に対して譲渡税がかかります。

相続対策でアパート経営を始めても、空室などのリスクで十分な収益が得られなければ、減税できた額よりも多くの資産を失う場合もあるのです。

アパート経営で土地活用を成功させるコツ

投資にはリスクがつきものですが、そのリスクには対策もあります。

例えば、空室リスクへの対策は「立地」が重要なポイントです。

「駅から近い」「周辺に商業施設やコンビニがある」など、賃貸ニーズがある立地かを見極める必要があります。

そのうえで、入居者に人気の「設備」が備わっていることもポイント。

オートロックをはじめセキュリティ設備や、Wi-Fiなどのネット環境、郊外なら駐車場も必須でしょう。

ニーズはターゲット(一人暮らし、ファミリー層など)によっても異なりますので、それぞれの層が求める設備を備えることも必要です。

ちなみに、駐車場を備えたアパートの場合、駐車場用の土地もアパートとまとめて登記することで、固定資産税が節税できます。

小規模宅地等の特例が適用される土地であれば、駐車場の固定資産税も6分の1になります。

リスク対策は、経験がものをいう部分もあります。

不動産投資の実績が豊富な不動産会社や専門家に相談することで、最適な土地活用の方法をアドバイスしてくれるでしょう。

まとめ

土地や建物などの不動産は、その活用方法によって評価が大きく変わります。

そして、その評価は相続税や固定資産税の額にも影響を与えます。

何も活用していない更地を所有されている方は、節税に有効な土地活用を検討しましょう。

アパート経営も、相続税や固定資産税を抑える有効な土地活用の一つです。

リスクがあるものの収益性は高く、入居者が途絶えない限りは家賃収入が得られます。

子や孫の世代に「良い資産」を引き継ぐうえでも有効な土地活用法ですので、アパート経営を検討されてみてはいかがでしょうか。

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